4차 뉴타운 기대…재개발 지분값 급등

4차 뉴타운 후보지 지정에 대한 기대감으로 재개발 시장이 과열현상을 보이고 있다. 오세훈 서울시장이 앞으로 25개의 뉴타운을 더 지정하겠다고 공약한데다 구청들이 적극적인 행보를 보이면서 ‘어디 어디가 뉴타운으로 지정될 것’이라는 소문이 빠르게 번지고 있기 때문이다.

29일 업계에 따르면 강서구 화곡동, 구로구 구로동 일대에는 시세차익을 노린 투자자들이 갑자기 몰리면서 지분값이 올초 대비 최고 5000만원까지 뛰었다. 일부 지역에서는 실물을 보지도 않고 앉아서 계약을 끝내는 ‘묻지마 투자’도 성행하고 있다.

전문가들은 “분위기에 편승한 매입은 위험부담이 크고 지분값 상승에 따른 사업성 악화로 뉴타운 사업 자체가 어려워질 수 있다”고 우려하고 있다.

■“뉴타운 된다” 투자자 몰려들어

강서구 화곡동(2·4·8·본동·6동 일부)은 강서구 구청장이 지난 지자체 선거때 “화곡동을 뉴타운으로 밀겠다”고 공약하고 개발 계획과 조감도가 담긴 선전물까지 배포하면서 뉴타운 지정이 기정사실화된 분위기다. 구청이 뉴타운 지정 타당성 조사에 박차를 가하는 등 구체적인 움직임을 보이자 기대감은 더욱 고조되고 있다.

뉴타운부동산 관계자는 “타당성 얘기가 나오면서 투자자들이 벌떼처럼 몰리고 있다”면서 “실물은 보지 않고 등기부 등본만 갖다 놓고 계약하는 사례가 부지기수”라고 전했다. 지분값은 올초 대비 평당 500만원에서 최고 1000만원까지 올라 지분 10평 미만짜리 빌라가 평당 1300만∼1600만원에 거래되고 있다.

구로구 구로동(4·본동)도 구청의 타당성 조사 예정 발표에 매물이 자취를 감춰 시세 파악이 안될 정도다. B공인 관계자는 “아직 확정된 것도 아닌데 시장에서는 매우 민감하게 반응해 집값이 크게 오르고 있다”면서 “한달전 평당 800만원 하던 것이 지금은 최소한 1000만원 이상은 줘야 한다”고 설명했다.

마포구 합정동 일대도 뉴타운 기대감에 지분값이 평당 1000만∼1200만원으로 1000만원대를 넘어섰다.

■‘지분값 급등→분양가 상승→집값 상승’ 악순환

문제는 사업 시작 전부터 불어닥친 투자 열기로 실제 사업추진이 벽에 부닥칠 수 있다는 점이다. 우선 분양가의 절반 이상을 차지하는 택지비가 지분값 폭등으로 천문학적으로 늘어나고 도로·공원·학교 등 기반시설 조성 비용도 크게 불어나게 된다. 그만큼 수익성이 악화되고 이를 만회하기 위해서는 분양가가 높아질 수밖에 없다. 집값 안정을 위해 추진되는 뉴타운이 되레 집값 상승을 부채질할 수 있다는 우려가 나오는 것도 이 때문이다.

대표적인 예로 평당 가격이 3000만∼4000만원까지 오른 성수1·2가동의 경우 향후 분양가가 평당 2000만원 이상 될 것으로 추정되고 있다. 한 건설사 관계자는 “사업 속도에 따라 분양가가 큰 영향을 미치는데 재개발의 경우 사업 진행이 더뎌 분양가는 더욱 높아질 가능성이 크다”고 말했다. 서울시는 28일 전세난 등을 우려해 뉴타운을 순차적으로 개발하기로 정부와 합의해 사업이 지연되는 곳은 더욱 많아질 전망이다.

또 뉴타운 지정이 안되거나 사업이 지연될 경우 투자자들도 큰 손실을 볼 수 있다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “뉴타운에 지정될 것이라는 막연한 소문에 기대 투자에 나설 경우 큰 낭패를 볼 수 있다”고 경고했다. 실제로 목동 구시가지(목2·3·4동)는 양천구에서 뉴타운 지정에 적극 나서면서 지분값이 폭등했지만 타당성 조사 결과 노후도 등 자격 미달로 ‘없던 일’로 됐다. 이에 투자자들은 투자 수익은 커녕 장기간 자금이 묶이는 상황에 처했다. 이 지역에서는 실제 평당 최고 2800만원까지 거래가 성사되기도 했으나 지금은 평당 2000만원 선에도 매수세가 없는 실정이다.

/[e-mail] 정영철기자