북아현2구역 재개발 사업성 악화… '1+1주택' 못받는다 [깊어지는 건설 불경기]

구청과 갈등 끝 총회 통과
공사비 급등에 분담금 증가
일부 조합원 소송 가능성
'추가 1주택' 취소 늘어날듯

서울 서대문구 북아현2·3구역 일대 모습 서대문구청 제공

서울 서대문구 재개발사업장 북아현2구역이 조합원에게 2주택을 배정하는 '1+1' 공급을 백지화했다. 대지지분이 많은 조합원에게 통상적으로 중소형 한채씩을 분양하는 1+1이 취소된 것은 이례적이다. 사업지연에 공사비 급증이 더해져 조합원의 부담이 가중된 영향이 컸다는 게 업계 관계자들의 설명이다.

부동산 경기침체 영향으로 입지경쟁력을 갖춘 서울에서도 1+1을 취소하는 사업장이 이어질 것이란 관측이 나온다. 현재 조합원은 주택 한채를 공급받는 것이 원칙이지만 조합 재량껏 추가로 하나 더 공급할 수 있다.

다만 2개 주택 가격을 합친 금액이 종전 자산가액보다 낮거나 2개 주택의 총전용면적이 종전주택 전용면적보다 작아야 한다. 추가 1주택은 전용 60㎡ 이하만 가능하다.

■사업성 적신호에 '1+1' 백지화

29일 북아현2재정비촉진구역 재개발조합은 지난 27일 북아현성결교회에서 열린 정기총회에서 일부 조합원에게 분양되는 추가 1주택의 취소 안건을 통과시켰다.

조합 관계자는 "조합은 정기총회를 근거로 1주택만 공급하는 방식으로 '관리처분계획안'을 수립할 예정"이라며 "1+1이 취소된 만큼 평형변경 신청을 이르면 3월에 시작할 계획"이라고 말했다.

조합의 이 같은 결정에는 사업성 악화 우려가 컸다. 일반적으로 일반분양 물량의 공급가격이 조합원 분양가보다 높다. 총분양 물량에서 일반분양 물량이 많을수록 조합원 분담금이 낮아지는 셈이다. 그러나 최근 수년간 치솟은 공사비 등으로 조합원에게 한채를 더주는 이런 방식에 대한 부담이 높아졌다.

앞서 조합은 시공사와 공사비 증액으로 갈등을 빚다가 3.3㎡당 490만원에서 748만원으로 합의했다. 사업지연뿐 아니라 공사비 급등으로 조합원의 분담금 증가는 불가피하다.

이 때문에 지난해 4월 조합은 추가 1주택의 경우 조합원 분양가 대신 '일반분양가의 90%'로 분양신청을 받기로 결정했다. 이에 1+1을 신청한 조합원이 반대하자 서대문구청이 조합원 분양가로 해야 한다는 행정지도를 내렸다. 이에 따라 지난달 추가 1주택을 기존대로 공급할지를 투표에 붙였으나 조합원들이 반대한 것이다.

하지만 진통이 예상된다. 기존 1+1을 신청한 조합원(107명)들의 반발로 법적 분쟁으로 비화될 수도 있어서다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "대지지분이 큰 단독·다가구 주택을 소유한 조합원들의 반발이 있을 것으로 예상된다. 추가 1주택을 받지 못한 조합원은 향후 관리처분계획 취소소송을 제기할 수 있다"고 말했다.

■취소·법적분쟁 악순환 우려

업계는 대다수 정비사업장에서 대지지분이 많은 조합원의 개발 반대를 막기 위해 1+1 공급을 운영해온 것으로 보고 있다. 하지만 최근 공사비 및 금융비용 상승 등으로 사업성이 저하된 곳에는 부담이 되고 있어 취소사례가 늘어날 것으로 내다봤다. 현재 개발을 추진 중인 정비사업 조합들의 갈등 우려도 높아지고 있다.

법무법인 산하 신호용 변호사는 "도시정비법에 따라 1명 조합원에게 1+1로 2개의 주택을 줄 수 있지만, 이는 총회 결의에 따른 관리처분계획에서 해당 내용이 포함돼야 가능하다"며 "조합원분양이 많아지면 일반분양 수입 감소로 이어진다. 대대수 정비사업장이 1+1을 운영하고 있지만, 앞으로 추세가 달라질 수 있다"고 말했다.

정비업계 관계자는 "공사비 상승과 일반분양가 상승으로 1+1이 조합원의 손해로 이어질 수 있다. 향후 사업성이 낮은 곳을 중심으로 1+1을 원점으로 돌리는 곳이 늘어날 것"이라고 예상했다.

한편 북아현2구역은 북아현동 일대 12만55㎡ 규모 부지에 최고 29층의 29동에 2320가구(임대 401가구)로 계획된 사업장이다. 지하철 2·5호선 충정로역과 2호선 아현역을 낀 '트리플 역세권'이다.

다만 재개발은 15년째 제자리다. 2008년 재정비촉진지구로 지정돼 이듬해 조합설립과 사업시행계획인가를 연달아 받았지만 조합 내홍과 공사비 갈등 등으로 지연됐다.

조합원 수는 1235명이다.

[e-mail] 최용준 기자