"재개발 ‘몸테크’ 20년 버텼네요" 다시 속도내는 한남 3구역 [부동산 아토즈]

이주 앞둔 한남 3구역… 뉴타운 지정 20년만
상가 조합원 소송 해결후 재추진
이르면 올해 6월께 이주 시작
사업 순항땐 2030년 입주 가능

단군 이래 최대 재개발 사업인 서울 용산구 한남 3구역이 다시 속도를 내게 됐다. 최근 법원이 상가 조합원들이 낸 가처분 인용을 취소하고, 조합의 손을 들어줬기 때문이다. 아직 갈 길이 멀지만 조합은 연내 이주에 나선다는 계획이다.

만약 이주가 올해 이뤄지면 한남 3구역 조합원들 입장에서는 뉴타운으로 지정된 지 20여년 만에 건물 철거를 할 수 있게 되는 셈이다. 한남 3구역은 지난 2003년 11월 뉴타운 구역으로 지정됐다.

30일 인근 중개업소 관계자는 "재개발 이야기가 나왔을 때 60살이었는데 이제 80살이 된다는 하소연이 적지 않다"며 "사업이 늦춰지면서 몸테크 하려다 옴짝달싹 못하는 사례도 적지 않다"고 말했다.

■뉴타운 지정 20년만에 이주 앞둔 한남 3구역

한남 3구역은 서울 용산구 한남동 일원에 아파트 5816가구(임대 876가구)를 짓는 프로젝트다. 총 사업비만 8조3000억원 규모인 역대급 재개발 사업으로 사업 초기나 현재나 투자대상 1순위 후보다. 지난 2020년 6월 시공사 선정 때에는 내로라하는 건설사들이 다 참여해 과열경쟁을 빚기도 했다. 결국 현대건설이 파격적인 조건을 제시하며 시공사로 최종 낙점됐다.

조합원간 내홍 등 숱한 우여곡절을 겪으며 지난 2019년 3월 사업시행 인가를 받고, 2022년 7월에는 관리처분계획을 위한 임시총회도 개최했다. 순항할 것 같은 3구역 사업은 이후 상가 조합원 소송이라는 걸림돌에 막혀 멈추다 이번에 다시 사업을 추진할 수 있게 됐다.

조합은 이르면 올 6월에 관리처분인가를 받고, 빠르면 가을께부터 이주를 시작할 계획이다. 연내 이주가 예정대로 이뤄지면 뉴타운 지정 후 20년, 조합설립인가(2012년 9월) 이후 11년 만이다.

관리처분 이후에도 문제다. 용산은 현재 규제지역으로 지정돼 있다. 규제지역에서는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 등기 완료시까지 금지된다. 관리처분 후 주택을 매수하면 현금청산 대상이다.

다른 중개업소 관계자는 "관리처분을 우려해 급매물을 내놓는 움직임도 적지 않다"며 "고점 때보다는 피가 20~30% 가량 떨어진 상태이다"고 말했다.

■"‘몸테크’ 하려다 ‘인생테크’ 됐어요"

전문가들은 그나마 한남뉴타운 가운데 3구역이 사업이 빠른 편이라고 말한다. 다른 구역들은 아직 건축심의·사업시행인가 등을 준비중이다. 3구역이 20년이 걸려 이주한다면 다른 구역들은 더 늦춰진다는 의미다. 한남 3구역도 이주 이후 철거 및 공사기간(최대 5년)을 고려하면 사업이 예정대로 추진되도 2030년께에 입주가 가능하다는 분석도 나온다.

재개발·재건축의 경우 '몸테크'라는 신조어도 생겨났다. '몸+재테크'를 합성한 신조어로 재개발·재건축 예정지를 미리 선점해 낡은 집에 살면서 미래 새 집을 노리는 투자방식이다. 하지만 사업이 속절없이 늦춰지면 '인생테크'가 되는 셈이다.

정비사업이 수 십년간 지연된 사례는 적지 않다. 영등포구 시범아파트(준공 1971년), 강남구 은마아파트(1979년), 송파구 잠실주공5단지(1978년) 등이 대표적이다. 강동구 둔촌주공의 경우 추진위 승인(2003년 10월) 이후 착공(2019년 12월)에 들어가기까지 16년이 소요됐다.

전문가들은 정비사업 투자 시 사업지연 리스크를 반드시 고려해야 한다고 조언한다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "한 예로 한남 뉴타운의 경우 뉴타운 지정부터 입주 때까지 30년도 걸릴 수 있다"며 "재개발·재건축 투자 시 리스크를 어디까지 감당할 수 있느냐도 고려해야 되고, 본인의 라이크 사이클도 염두에 둬야 한다"고 충고했다.

이어 "그나마 조합설립인가 이후에 투자하는 게 낫다.

이후부터는 대략 사업 추진 방향을 유추할 수 있다"며 "특히 재개발의 경우 조합설립인가에 많은 시간이 소요되는 경우가 많아 주의를 기울일 필요가 있다"고 덧붙였다.

[e-mail] 이종배 기자