[파이낸셜뉴스] “결국 1년 내내 쉼 없이 올랐다” 서울 아파트 매매가 이야기이다. 반면 지방은 쉼 없이 하락했다. 경기와 인천도 사정은 크게 다르지 않다. 정부는 강남 집값을 잡기 위해 다시 획일적인 대출 옥죄기 강도를 높인다는 계획이다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 "최근 시장 흐름은 상승과 하락 등 주기 패턴이 짧아진 가운데 지역별 동조화는 완전히 깨진 모습”이라며 “정책도 여기에 맞춰 달라져야 한다”고 지적했다.
서울 집값 하락?...결국 쉼없이 올랐다
시장 상황을 잘 반영하는 한국부동산원의 아파트 매매 실거래지수를 보면 서울 아파트값 지수는 지난해 1월부터 올 1월까지 13개월 동안 단 차례만 하락하고 계속 상승했다.
세부적으로 보면 지난해 1월부터 11월까지 오른 뒤 12월에 -0.29% 변동률을 기록했다. 비상계엄 사태와 대출규제 등으로 심리가 얼어붙으면서 집값이 조정장에 진입했다는 분석이 나왔다. 하지만 올 1월 0.20% 오르며 상승 전환했다. 하락 기간이 단 1개월 밖에 안 된 것이다.
이 기간 강남 4구가 몰려있는 동남권도 비슷한 흐름을 보였다. 지난해 12월 마이너스 변동률을 기록했다가 올 1월에는 0.40% 오르며 상승폭이 가장 컸다.
지난 한해 아파트 매매 실거래가 상승률을 보면 서울(평균) 7.99% 뛰었다. 2023년(10.04%)에 이어 2년 연속 상승이다. 동남권은 2023년 15.13%에서 2024년 11.74% 상승률을 기록했다,
과거 평균 상승폭과 비교하면 최근 강남권 아파트 시장은 말 그대로 ‘불장’이다. 최근 5년 강남 4구 아파트값 평균 상승률은 4.51%이다. 서울 아파트값 평균도 강남권이 끌어 올리고 있는 모습이다.
김광석 리얼하우스 대표는 "강남권을 빼면 서울 평균 아파트값도 그리 높지 않을 것으로 보인다"고 말했다. 강남서는 3.3㎡당 2억원 거래 사례가 나오기도 했다. 반포동 '래미안 원베일리' 전용 133㎡(52평)는 지난해 12월 106억원에 거래됐다. 1년전만 해도 60억원대에 손바뀜이 이뤄졌다.
지방은 물론 경기·인천도 '하락' 이미 시작
반면 서울을 제외한 다른 지역은 사정이 다르다. 경기와 인천도 짧은 상승장을 마치고 하락장에 이미 진입했다.
우선 지난해 1월부터 올 1월까지 경기 아파트 매매 실거래지수를 보면 지난해 10월부터 하락세로 전환된 이후 올 1월까지 4개월 연속 내리막이다. 약 9개월간의 상승장을 마무리 하고, 작년 10월을 기점으로 하락국면에 들어섰다. 지난해 연간 상승률은 1.75%이다.
인천도 지난해 9월을 기점으로 이미 하락국면에 들어섰다. 올 1월까지 5개월 동안 실거래지수가 마이너스 변동률을 유지하고 있다. 서울은 단 한 차례 하락하고 상승전환 했지만 경기와 인천은 이미 지난해 하반기부터 조정국면에 들어선 것이다.
지방은 지난해 상반기에는 짧은 상승과 하락을 반복했다. 이후 하반기부터는 하락세가 완연하다. 지난해 10월 이후 올 1월까지 4개월 연속 지수가 떨어졌다. 반등 모멘텀 없이 침체가 이어지고 있다.
시장은 동조화가 무너지면서 차별화 되고 있지만 정부는 지난 19일 발표한 부동산 대책에서 토지거래허가제를 대폭 확대하는 한편 획일적으로 적용되는 대출 규제 강도를 더 높여 시행한다는 계획이다. 초양극화의 주된 원인 가운데 하나로 전문가들은 획일적인 대출 규제를 꼽고 있다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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